3月30日晚间，因接到业主爆料，《华夏时报》记者实地探访河北省廊坊市燕郊燕京航城小区发现，小区目前居民有数万人，入住率很高。内部规划为纯住宅性质，在小区四周规划有配套的商业区，但是小区低层“住改商”现象已持续超过十年，涉及数十家商铺。记者调查发现三大问题：物业被指默认“住改商”并疑似收取费用；商铺营业执照地址与实际经营位置不符；小区居民对“住改商”态度两极分化，便利与困扰并存。
物业被指“默许”改造
收费5000元说法遭否认
3月底的燕郊，夜风里还带着几分凉意。晚上七点多，华灯初上，燕京航城小区迎来了下班归家的人潮。然而，当记者走进这个小区，映入眼帘的却是一条隐藏在居民楼下的“商业街”。水果店的橙红色灯光透过落地玻璃窗洒在人行道上，快递驿站门前堆满了待取的包裹，美容美发店里传出吹风机的嗡嗡声，推拿理疗馆的招牌在夜色中闪烁着暖黄色的光。
3月30日晚间，根据爆料线索，《华夏时报》记者实地走访了燕京航城小区。调查过程中记者发现，小区底层“住改商”现象极为普遍。几乎每一栋楼的底层都有至少一两家住户将阳台打通、改装门面，有的单元甚至一楼整层都被改造成了各类商铺。从交房至今，这一现象已经持续了超过十年。
“从交房那年就开始这样了，差不多有超过十年了吧。”小区居民张阿姨向记者回忆。她是在2014年入住的，“刚开始只有零星几家小卖部，后来看到没人管，开理发店的、卖菜的、做美容的都来了。现在楼下什么都有，买菜、取快递、剪头发都不用出小区，说实话买东西确实方便，但人也杂了，安全隐患多。”
记者实地走遍小区多个楼栋发现，在中心花园附近的9号楼、12号楼和15号楼，底层住宅几乎全部“变脸”。原本的窗户被改造成了卷帘门或推拉式玻璃门，阳台被扩建为门面，经营者甚至铺设了地砖、安装了独立的招牌。一家名为“航城超市”的店铺将门口绿化带硬化，改成了临时停车位。记者粗略统计，仅在小区内部主干道两侧和中心广场周边，就有超过40家由住宅改造的商铺在营业，业态涵盖便利店、生鲜超市、快递驿站、水果店、美容美发、推拿理疗、少儿托管、房产中介、奶茶店、干洗店等。
晚上八点左右，一家生鲜超市里，几位下班回家的年轻妈妈正在挑选蔬菜。“以前买菜得骑车出去，来回二十分钟，现在下楼两分钟就到，太方便了。”一位女士说。但身后推婴儿车的老人表达了担忧：“卸货的货车直接停在消防通道上，万一着火怎么办？”
“你要办卡吗？充500送50。”在一家由一楼住宅改造的美容店内，老板热情招呼。当记者询问是否知道这里是住宅、为何能开店时，老板显得很坦然：“这里好多家都这样，只要交钱给物业就行，我们开了三四年了，没人来查。”记者追问交多少钱，老板说：“具体不清楚，反正物业费比普通住户高一点。”
这一说法得到多位业主证实。业主赵先生透露，他曾想将一楼房子改成店面，打听过行情。“听说要给物业交5000块钱‘费用’。”当晚九点左右，记者假装前来租房的客户，通过电话向联系物业服务中心求证，值班工作人员予以坚决否认：“我们没有收过这个钱。具体情况不清楚。如果需要租房，请联系楼管，需要办理民用水电改商业水电。”
之后当记者联系物业，亮明记者身份之后，得到了“不清楚情况，没有接到投诉，没看到有民改商的情况”的回复。
记者查阅资料了解到，该小区开发商为三河上京房地产开发有限公司，成立于2007年2月12日，控股股东为北京地界投资集团（持股49.505%），实际控制人通过多层持股结构实现控制权。该公司专门开发了燕京航城项目，项目总占地约430亩，建筑面积约114万平方米，规划38栋住宅楼。项目物业公司为三河安家物业服务有限公司（简称“安家物业”），物业费因楼栋、楼层差异约为1.4元至2.4元/平方米/月。
4月1日，小区开发商在电话中对《华夏时报》记者表示，由于房产已经售出，产权属于业主，该行为与公司无关。
营业执照地址与实际经营地不符
除了物业是否存在收费“放行”的争议，这些商铺的营业执照问题同样令人生疑。记者随机进入几家店铺观察墙上的营业执照。在一家打印店内，营业执照登记的地址与实际经营地完全不符。在一家超市内，营业执照地址也是小区外的一个地址。在一家快递驿站，记者甚至没有看到任何营业执照悬挂，老板解释“正在办理中”。
“这一看就是虚假地址注册，或者是从别处迁过来的。”一位不愿具名的法律界人士指出，住宅改商用须提交有利害关系业主的签字同意书。但部分经营者通过提供虚假场地使用证明，或利用“一址多照”“异地经营”等漏洞取得执照。“有的先去租一个合法商用地址办下执照，再把店搬到小区里，市场监管部门如果不实地核查，很难发现。”
便利与噪声、安全困扰并存
除上述情况之外，记者还了解到，小区居民对“住改商”的态度出现明显两极分化。
“方便，太方便了！下楼就能买菜、拿快递，不用出小区。”大部分年轻业主和带孩子的老人持欢迎态度。一位在国贸上班的年轻白领说：“我早上七点出门，晚上八点才到家，如果还要绕路去买菜，真的吃不消。楼下能买到新鲜蔬菜水果，是刚需。”
然而，部分底层居民怨声载道。“吵死了！快递驿站每天早上六点多就开始卸货，大货车轰隆隆，包裹扔在地上砰砰响，我们在楼上根本没法睡。我老伴心脏不好，被吵得住了两次院。”住在某快递驿站楼上的李先生情绪激动。他告诉记者，驿站经营到晚上十点多，取件人进进出出，孩子写作业都受影响，“期末考试前一天晚上，卸货到十一点，孩子根本复习不进去。”
美容美发店和推拿理疗馆也是噪音投诉焦点。多位居民反映，店铺为招揽生意常在门口播放音乐。“楼下理发店从早上九点放流行歌曲到晚上九点，天天如此。我们上夜班的白天没法休息。”一位护士说。根据《中华人民共和国治安管理处罚法》（2026年1月1日起施行），制造噪声干扰他人正常生活，经多次劝阻仍持续扰民的，可处5日以下拘留或罚款。但实际操作中，噪声取证难、邻里关系复杂，受害业主维权艰难。不少受访者表示多次拨打12345和110，“来个人劝两句，走了之后照旧”。
“不仅吵，安全隐患更大。”业主王女士指着楼道里随意停放的外卖电动车和堆满杂物的消防通道说，“商铺把单元门门禁弄坏了也不修，什么人都能随便进出，我们这栋楼丢了好几次东西。有一次我亲眼看见陌生人挨家挨户试门锁。”记者在多个单元楼查看发现，大部分门禁系统损坏或被人为支开，有的单元门被砖头卡住，陌生人可长驱直入。楼道堆满纸箱、塑料筐等杂物，通道逼仄。3月16日官方回复称已责成物业动态维护门禁，但记者3月30日当晚在9号、12号、15号楼发现，门禁大多失效——有的门锁被完全拆除，有的电子面板贴着“已坏待修”，落款日期却是三个月前。
卫生和通行问题同样困扰居民。小区中心广场附近的内部道路上，多家商铺卸货，路边停满了各种三轮车，加之小区内住户很多，记者明显感受到了路面的拥挤。“确实挺挡路的，万一着火了，救火车开不进来怎么办啊？”一名业主对记者说道。
一边是底层商铺经营者的生存需求，一边是高层住户的安宁权和居住安全；一边是部分居民追求的生活便利，一边是法律法规对住宅用途的严格限定；一边是物业“没有执法权”的无奈，一边是业主“收了钱就默许”的质疑。燕京航城小区的“住改商”困局，是城市化进程中社区治理精细化不足的缩影。
“我们不是反对商业，但商业应该在商业区，住宅就是住宅。”多位受害业主表示，小区附近有商业配套，并且配套很完善，不应该任由私自破墙开店。
私自“住改商”背后存在多重法律风险
燕京航城小区的“住改商”乱象并非孤例。针对这一现象中暴露出的物业默许、租客经营、执照挂靠等问题，北京卓浩律师事务所张建律师接受了《华夏时报》记者采访，从法律角度进行了分析。
张建律师指出，物业擅自允许甚至变相支持民宅改为商业，首先面临行政违法风险。房屋用途由规划部门严格管制，擅自“住改商”违反规划用途，可能面临限期改正、罚款等行政处罚。同时，根据《民法典》第二百七十九条，业主将住宅改为经营性用房，必须经有利害关系的业主一致同意。司法实践中，如果商铺的经营活动给邻居造成噪音、污染等困扰，邻居有权起诉要求排除妨害、恢复原状，法院基本都会支持邻居诉求。
对于租用此类房屋的经营者，张建律师认为核心风险在于租赁合同可能被认定无效。因为租赁标的物使用本身违法，一旦被邻居起诉，法院可能判决立即停止经营，预期经营计划将不受法律保护。
针对调查中发现的租客将营业执照挂靠在别处、实际经营地址与登记地址不符的问题，张建律师表示，这种做法同样存在合规风险。注册地址与实际经营地不一致，涉嫌违反《市场主体登记管理条例》等规定，市场监管部门可处以罚款、列入经营异常名录甚至吊销执照。同时，挂靠协议本身不受法律保护，管理费、责任划分等约定在法律上均属无效。
夜色渐深，晚上十点多，商铺陆续关门。卷帘门拉下的哗啦声此起彼伏，快递驿站最后一名取件的居民抱着包裹快步离去，水果店收起摊位。住宅楼上的窗户一盏盏熄灭，小区终于暂时安静下来。
属地政府正在积极探索整改
“住改商”现象是基层治理的难题，法律边界与居民现实需求如何平衡，三河市正在积极探索解决。记者查询到，3月16日，有市民通过人民网“领导留言板”反映燕京航城小区违规“住改商”。三河市委办公室公开回复称，迎宾北路街道已会同市场、住建等部门现场核查，明确已开展日常劝导、常态化检查，排查摸底建立台账，下一步将适时开展清理整顿。记者将持续关注。
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